都市部不動産投資の家賃利回りは高いのか？地方との比較で見直す分散投資戦略

都市部と地方の家賃利回りを正しく比較する

都市部と地方の家賃利回りを比較する際は、まず表面利回りと実質利回りの違いを理解することが大切です。
表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で求める指標で、管理費や修繕費、空室期間などの費用を考慮していません。
一方、実質利回りはこれらの運営コストや税金を差し引いた後の年間手取り収入を物件価格で割って算出するため、実際の手残りに近い数字になります。
都市部は管理委託費や修繕コストが高くなりやすく、地方は空室期間が長引きやすいため、同じ表面利回りでも実質利回りに差が出やすい点に注意が必要です。

次に、家賃水準と物件価格の関係から、都市部は利回りが低く、地方は利回りが高くなりやすい構造を整理しておきます。
一般に都市部では、人口集中や利便性の高さを背景に投資需要が強く、物件価格が大きく押し上げられやすい一方で、賃料は家計負担の限界もあり急激には上がりにくいとされています。
その結果として「家賃は堅調だが価格はさらに高い」という状況になりやすく、表面利回りの数字は相対的に低くなります。
これに対し、地方では物件価格が抑えられる一方で、賃料水準が一定程度確保できるエリアも多く、表面利回りの数字だけを見ると高く見えやすい点を踏まえて判断することが重要です。

公的な調査結果を見ると、都市部と地方主要都市の期待利回りの水準差とトレンドがより具体的に確認できます。
日本不動産研究所の第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）では、賃貸住宅一棟の期待利回りは都市部中心エリアで3％台半ばから後半、主要地方都市では4％台から5％前後と、地方の方が高い水準となっています。
また、同調査では近年、金融環境の変化の影響を受けながらも、多くのエリアで期待利回りが横ばいからわずかな低下傾向にあり、都市部と地方の利回り格差自体は一定の幅を保ちながら推移していることが示されています。

地方不動産投資ならではのリスクと家賃維持のポイント

地方では人口減少が進む一方で、新築賃貸住宅の供給が続いてきたため、需要と供給のバランスが崩れやすい状況があります。
日本銀行の分析でも、人口減少と空室率には相関があるとされ、特に賃貸需要の弱い地域では空室の長期化が懸念されています。
また、民間調査では地方圏での空室率上昇への警戒感が指摘されており、家賃据え置きや減額を迫られる事例も増えています。
このような背景から、地方不動産投資では賃貸需要を丁寧に見極め、長期的に入居が見込めるエリアかどうかを慎重に判断することが重要です。

さらに、築年数の経過や建物設備の老朽化は、地方ほど家賃下落につながりやすい傾向があります。
賃貸住宅市場の調査結果では、契約更新時に家賃が減額されるケースが一定程度みられ、特に築年数が進んだ物件ほど減額割合が高くなる傾向が示されています。
加えて、需要が限られる地域では、大規模物件で空室が増えると収益への影響が大きくなり、出口時に想定より低い価格での売却を余儀なくされる可能性があります。
そのため、地方物件では築年数や規模に加えて、将来の売却需要を踏まえた出口戦略をあらかじめ検討しておくことが大切です。

一方で、適切な家賃設定や計画的なリフォームを行うことで、地方でも利回りを維持しやすくなります。
国土交通省の住宅関連データや民間の賃貸住宅調査では、建築費や金利の上昇を背景に新規供給が抑制される地域もあり、既存物件の競争力を高めることで安定した入居を確保できる可能性が示されています。
具体的には、周辺相場に合った賃料水準の見直し、入居者のニーズを踏まえた内装・設備の更新、長期入居を促す管理体制の整備などが挙げられます。
こうした取り組みを組み合わせることで、地方特有の空室リスクを抑えつつ、安定した家賃収入と利回りの確保を目指しやすくなります。

都市部から地方へ分散投資する際のエリア選定チェックポイント

地方へ分散投資を検討する際は、まず賃貸住宅の期待利回りが都市部と比べてどの程度上乗せされているかを把握することが大切です。
一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」では、賃貸住宅一棟の期待利回りが都市部ではおおむね3％台後半、地方主要都市では4％台から5％前後とされています。
ただし近年は全国的に利回りが低下し、地方でも高利回り一辺倒ではなくなってきているため、利回りだけでなく空室リスクや将来の賃料動向も合わせて確認する必要があります。
このような客観的な指標を起点に、政令指定都市や中核市など規模の大きい地方都市を中心に候補を絞り込むと検討しやすくなります。

次に、賃貸需要が安定しやすいエリアかどうかを見極めることが重要です。
国土交通省が公表している地価や不動産市場動向の資料では、主要都市の中でも住宅需要が堅調な地区ほど地価が上昇傾向にあり、賃貸需要の底堅さがうかがえます。
人口が大きく減少していないか、最寄り駅や主要交通機関へのアクセスが良好か、雇用の受け皿となる事業所や大学、大規模病院などが集積しているかといった点を重ねてチェックすると、長期的に空室が出にくいエリアを選びやすくなります。
また、商業施設や公共施設への近さなど、生活利便性も賃料水準の維持に影響するため、数字とあわせて現地の環境を丁寧に確認することが大切です。

さらに、都市部の既存物件とのポートフォリオ全体のバランスを踏まえて地方進出を判断することが欠かせません。
前述のとおり、賃貸住宅の期待利回りは都市部より地方主要都市の方が高い傾向がありますが、その分、賃料変動や売却時の価格変動の幅も大きくなりやすい側面があります。
すでに都市部で安定した賃料収入を得ている場合は、その収益を土台として、全体の平均利回りをどこまで高めたいのか、逆に許容できる空室率や価格下落の幅をどこまでとするのかを明確にしておくとよいでしょう。
そのうえで、都市部と地方の利回りや空室率の違いを踏まえ、全体として収益性と安定性の両立を図れるようエリアを選定することが重要です。

都市部投資家が地方進出前に整理すべき資金計画と運用シミュレーション

まず大切なのは、都市部と地方で異なる利回り水準を、金利や融資条件を踏まえて整理することです。
同じ利回りでも、借入金利や融資期間が違えば、実際に手元に残るキャッシュは大きく変わります。
特に、自己資金比率や団体信用生命保険の有無など、金融機関ごとの条件差を一覧にしておくと比較しやすくなります。
こうした事前整理が、都市部と地方の利回り差、いわゆるスプレッドを正しく把握する第一歩になります。

次に重要なのが、長期のキャッシュフローを具体的な数字でシミュレーションすることです。
家賃収入とローン返済額だけでなく、管理会社への手数料、修繕積立の目安、現地までの移動費なども毎年の支出として見込む必要があります。
さらに、賃料下落や空室期間を何パーセント程度と想定するかによって、将来の収支は大きく変動します。
少なくとも、購入から出口戦略までを見据えた期間について、複数パターンの収支表を作成しておくことが望ましいです。

最後に、すでに保有している都市部物件との組み合わせで、全体としてどの程度のリスクと利回りを目指すのかを明確にすることが欠かせません。
例えば、都市部は安定性重視で利回り控えめ、地方は利回り重視で一定の空室リスクを許容するなど、自身の許容範囲を数値で整理します。
物件ごとの利回りだけでなく、全ポートフォリオの平均利回りと、借入残高に対する年間キャッシュフローの比率も確認すると、資金繰りの安全度が把握しやすくなります。
このように、単体物件ではなく全体バランスで考えることで、地方進出後も安定した運用方針を維持しやすくなります。

まとめ

都市部不動産投資から地方へ分散する際は、表面利回りだけでなく実質利回りや空室リスクまで数字で把握することが重要です。
人口動態や賃貸需要、管理コストを丁寧にシミュレーションすれば、都市部と地方を組み合わせて安定したポートフォリオを作ることができます。
当社では、都市部の既存物件とのバランスや資金計画まで踏まえた個別相談を承っています。
具体的な利回りシミュレーションやエリアの見極めを一緒に行いたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。